Co-marquage

Location vide : travaux à la charge du bailleur

Contenu

Délivrance d'un logement en bon état

Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général.

Principe

Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement

• en bon état d'usage et de réparations,

• doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

• la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,

• la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
• la durée de cette imputation,

• et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Travaux et réparations

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, notamment :

• les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),

• les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),

• les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),

• les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...).

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d'exécution des travaux.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement :

• tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),

• moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Si les travaux

• présentent un caractère abusif,
• ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux
• ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

Tribunal d'instance (TI)

À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Aménagements du locataire

Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à conditions qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.

À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette.

En revanche, le locataire ne peut abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple.

À savoir : en cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

Voies de recours

Démarches

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

• une commission départementale de conciliation,
• ou le greffe du tribunal d'instance.

Attention : même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanctions

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

• contraindre le bailleur à les exécuter,

• autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,

• accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Questions - Réponses

Le locataire est-il tenu d'accorder un droit de visite à son propriétaire ?

Qui est responsable des dégradations d'un logement en cours de location ?