Co-marquage

Répartition, vote et paiement des charges de copropriété

Contenu

Nature des charges

Charges générales

Les charges générales comprennent les frais liés à

• l'administration de l'immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales...),
• l'entretien de l'immeuble (par exemple nettoyage des parties communes...),
• et la conservation de l'immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures...).

Ces charges sont payées par l'ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot.

Charges spéciales

Les charges spéciales sont celles relatives :

• aux services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité...),
• aux équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision...).

Ces charges sont payées par les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle que ces services et éléments présentent à l'égard de leur lot.

Par exemple, pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.

À savoir : la possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour lui imposer une participation financière, même s'il ne possède pas de garage.

Vote des charges

Dépenses courantes

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs. Ces dépenses couvrent :

• leur maintien en l'état,

• leur fonctionnement,

• et leur administration.

Dans ce cadre, les charges relatives aux dépenses courantes sont intégrées dans le budget prévisionnel quelles que soit leur nature (générales ou spéciales).

À noter : il est admis que le syndic puisse faire réaliser de menues réparations sans obtenir préalablement l'aval des copropriétaires (réparation de serrure, remplacement des ampoules...).

Dépenses exceptionnelles

Les gros travaux (hors maintenance) doivent faire l'objet au cas par cas d'un vote des copropriétaires. Les dépenses correspondantes ne peuvent être intégrées dans le budget prévisionnel.

Il s'agit notamment :

• des travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble,

• des travaux portant sur des éléments d'équipement communs,

• des travaux d'amélioration (transformation de l'existant, adjonction d'un nouvel élément d'équipement,aménagement ou création de locaux à usage commun, affouillement des sols, surélévation de bâtiment...),

• des études techniques (diagnostics, consultations...).

En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux et peuvent alors faire l'objet d'un appel de charges, ou de provisions spéciales.

Paiement

Chaque copropriétaire doit assumer le paiement des charges votées à hauteur de sa quote-part.

Dépenses courantes

Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions.

Ces provisions sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété.

Elles sont égales au quart du budget voté, sauf décision contraire de l'assemblée générale.

La provision doit être réglée le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant le montant de sa provision.

Dépenses exceptionnelles

Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes.

Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.

Dépenses pour travaux d'amélioration

Les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre une décision de travaux d'amélioration, ou encore qui n'ont pas participé à l'assemblée générale, peuvent demander un étalement de leur paiement sur 10 ans (paiement différé).

La demande doit être adressée au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce différé de paiement n'est pas gratuit et peut être assorti d'une majoration :

• soit au taux d'intérêt légal,

• soit, si la copropriété a sollicité un prêt bancaire, au taux d'intérêt pratiqué par la banque.

Contestation de la répartition des charges

Tout copropriétaire qui relève une erreur dans la répartition des charges peut contester cette répartition devant le juge.

Il faut alors saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir une rectification des charges dès lors qu'un copropriétaire constate :

• que sa part est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être,
• ou que la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être.

Cette action peut être engagée :

• dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
• ou dans les 2 ans qui suivent la 1ere vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.

Attention : en dehors de ces cas de contestation des charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote unanime de l'ensemble des copropriétaires.

Questions - Réponses

Qui doit payer les charges l'année de la vente d'un bien en copropriété?

Le syndic peut-il imposer une avance de trésorerie aux copropriétaires ?