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Logement du secteur privé : fixation et paiement du loyer

Contenu

Fixation du loyer dans une commune où les loyers sont encadrés

Dans certaines communes où le nombre de candidats locataires est fortement supérieur à celui des logements proposés, les loyers des logements meublés ou vides (hors logement conventionnés soumis à des plafonds spécifiques) remis sur le marché sont encadrés. Le loyer d'un logement remis sur le marché peut y être augmenté sous réserve de respecter certaines limites.

Attention : dans ces communes, les logements mis en location pour la première fois ou remis sur le marché après plus de 18 mois de vacance ne sont toutefois pas concernés par l'encadrement des loyers.

Augmentation limitée à l'IRL

Si aucun travaux n'a été effectué après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

• au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,

• à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

À Paris, le loyer fixé ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par arrêté.

Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

À noter : le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Augmentation spécifique après travaux

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

• d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),

• ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

À Paris, le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par arrêté.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.

À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

Augmentation d'un ancien loyer sous-évalué

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

• le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,

• et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

À Paris, le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par arrêté.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.

Fixation du loyer dans une autre commune

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer qu'il s'agisse d'un logement vide ou d'un logement meublé. Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

Toutefois, si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer appliqué en 2014 charges comprises est supérieur à 41,64 € par m² (41,37 € en 2013), le bailleur est redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés.

Dans ces villes, les loyers des logement conventionnés restent soumis à des plafonds spécifiques.

Paiement du loyer

Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.

Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.

À noter : le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord.

Transmission d'un reçu ou d'une quittance

En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.

Contestation du montant du loyer

Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.

Questions - Réponses

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ?

Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?