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Location vide : documents et informations remis par le bailleur

Contenu

Documents annexes au contrat de bail

Des documents informatifs sont à remettre au locataire au moment de la signature du contrat de bail.

Diagnostics techniques

Un dossier de diagnostic technique à la charge du bailleur doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il s'agit :

• du diagnostic de performance énergétique (DPE),

• du constat de risque d'exposition au plomb (CREP),

• de l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), si nécessaire.

À savoir : le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

Autres informations

D'autres éléments d'information doivent être portés à la connaissance du locataire. Il s'agit notamment des éléments suivants :

• notice d'informations générales sur la réglementation applicable,

• surface habitable du bien qui doit être mentionnée au sein du contrat,

• montant de la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie engagés avant la signature du bail,
• montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire dans les communes concernées par l'encadrement des loyers,
• nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail ou renouvellement dans les communes concernées par l'encadrement des loyers,
• montant du loyer de référence majoré si le logement est situé à Paris,
• copie de la convention si le bailleur a signé une convention APL ou une convention Anah,
• extrait du règlement de copropriété si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété.

À noter : l'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

Absence de superficie

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014 et ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, aucune sanction n'est prévue. Seul le juge peut se prononcer sur l'octroi de dommages et intérêts éventuels.

Si le contrat de location a été signé depuis le 27 mars 2014 et ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du contrat de location. Le bailleur dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision. En cas de refus de sa part ou à défaut de réponse dans ce délai, le locataire dispose de 3 mois à compter de la mise en demeure pour saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement afin d'obtenir une diminution de loyer.

Superficie erronée

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014 et mentionne une superficie erronée, aucune sanction n'est prévue par la loi. Le juge peut toutefois être saisi par le locataire pour demander une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Si le contrat a été signé depuis le 27 mars 2014 et mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le bailleur supporte une diminution de loyer proportionnel à l'écart constaté. Le locataire qui constate un tel écart doit demander la diminution de loyer au bailleur par courrier recommandé avec avis de réception. Le bailleur est tenu de répondre dans les 2 mois suivant la réception du courrier. Si aucun accord n'a pu être trouvé ou à défaut de réponse de la part du bailleur dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal d'instance du lieu du logement :

• dans les 4 mois suivant la date d'envoi de la demande,

• pour déterminer la réduction de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge s'applique à compter de la date de signature du bail si la demande a été formulée par le locataire dans les 6 mois suivant la conclusion du bail.

Si la demande a été formulée au-delà de 6 mois, la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.

Quittances de loyer

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale).

La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d'économie d'énergie.

Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.

Justificatifs des charges

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié.

Ainsi les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont justifiées par la communication :

• de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,

• du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur doit en outre communiquer au locataire

• le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...),

• le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété,
• et une note d'information sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Pendant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justifiant la récupération des charges.

Lorsque la régularisation n'a pas été effectuée dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

En cas de litige sur le montant des charges locatives, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour tenter de trouver une solution amiable.

Si aucune solution n'est trouvée ou si les parties ne s'adressent pas à la commission de conciliation, le tribunal d'instance est compétent.

Attention : à partir du 1er septembre 2015, le bailleur devra transmettre au locataire qui le lui demande le récapitulatif des charges du logement par courrier électronique ou postal.

Questions - Réponses

Comment signer une convention Anah pour son logement ?

Un propriétaire peut-il garder un double des clés de son locataire ?

Comment signer une convention APL pour son logement ?